Motor Flex Living

¿En qué situación está el proyecto?

🏗️A — Proyecto nuevo
Solar sin construir. Calcular viabilidad e inversión máxima.

🔨B — En construcción
CapEx comprometido. Proyectar desde apertura.

📊C — Activo operativo
Datos reales PMS. Revisar Real vs Budget.

💰 Venta tras estabilización
IRR / MOIC

🏛️ Hold patrimonial
Cash-on-cash anual

🏠 Venta por unidades
Precio mín/obj por unidad

1 · Cliente / Fondo promotor

Nombre del cliente / fondo Fecha inicio encargo

Confidencial (NDA) Notas

2 · El activo

ID Cliente Nombre del proyecto Municipio / zona Tipología

Fecha prevista apertura Latitud GPS Longitud GPS

3 · Mix de unidades

Introduce el total y el sistema lo distribuye automáticamente. Ajusta manualmente si necesitas otra distribución.

Total unidades: Mix aplicado: 15% Estudio / 41% 1BD / 44% 2BD · 17.5% SS / 82.5% MS

Tipología	m²	Short Stay	Mid Stay	Total
Estudio (0D)				15
1 Dormitorio (1BD)				41
2 Dormitorios (2BD)				44
TOTAL	—	18	82	100

4 · Pricing de mercado

ADR sugerido desde el comp-set de la zona. IVA 10% en ambos canales (licencia apartahotel). OTA commission: 12.95% sobre SS revenue.

ADR Short Stay (€/noche)Canal hotel — OTAs: Booking, Airbnb, Expedia OCC objetivo SS (%)

ADR Mid Stay (€/noche equiv.)53€/noche = ~1.590€/mes · Canal Idealista + directo OCC objetivo MS (%)

Meses ramp-up Meses a proyectar

5 · Equipo in-house

Salarios brutos anuales. El motor aplica CTC 33% + Bonus 12% = overhead total 45% automáticamente. Los costes se escalan por número de unidades.

Building Manager (€/año) Guest Manager (€/año)

GM Assistants (€/año c/u) Nº GM Assistants

Night Audit (€/año) HKP Manager (€/año) HKP Assistant (€/año)

6 · Inversión y estructura de capital

El motor calcula Inversión máxima viable = NOI ÷ Yield (5.25%). Si tu inversión supera ese valor lo señala en rojo.

Precio compra suelo / activo (€) CapEx construcción + FF&E (€) Otros costes de cierre (€)Notaría, registro, ITP/AJD

Costes de financiación (€)Fees bancarios, tasación Management fees pre-apertura (€)

Introduce los importes para ver el resumen.

Importe de deuda (€)LTV típico flex living: 60-65% Euribor 3M actual Spread bancario Plazo deuda (meses) Entidad financiera Meses construcción (IDC)

Simulador de Escenarios — Motor de Tiempo

Ajusta la duración de cada fase. El sistema recalcula en tiempo real el impacto en IDC, cash drain, break-even y retorno. El riesgo no está en el precio — está en el tiempo.

Activos dados de alta

¿En qué situación está el proyecto?

1 · Cliente / Fondo promotor

2 · El activo

3 · Mix de unidades

4 · Pricing de mercado

5 · Equipo in-house

6 · Inversión y estructura de capital

Selecciona el activo

Proyección P&L mensual

Resumen anual

Selecciona el activo

Inversión y CapEx

Estructura de Deuda

Cuadro de amortización (24 meses)

Simulador de Escenarios — Motor de Tiempo

Timeline del Proyecto

Comparativa de escenarios

Benchmarks de mercado

Transacciones de referencia (Yield)

Comp-set por zona

Datos macro sector (JLL / CBRE / Cushman)